共用部蛍光灯の2027年問題とは？LED化の注意点と大家が今から取るべき対応

共用部蛍光灯の「2027年問題」とは何か

いわゆる「2027年問題」とは、蛍光ランプに含まれる水銀を世界的に削減するための国際条約である水銀に関する水俣条約の決定を受け、一般照明用蛍光ランプの製造・輸出入が順次禁止され、2027年末までに廃止される見通しを指すものです。
日本では、水銀による環境の汚染の防止に関する法律施行令の改正により、一般照明用蛍光ランプが特定水銀使用製品として位置付けられ、条約の内容を踏まえた段階的な規制が進められています。
そのため、これまで長年使われてきた蛍光灯が新たに製造されなくなり、在庫と流通分に頼らざるを得なくなる時期が確実に近づいています。
共用部を蛍光灯のまま使い続ける場合、先を見据えた照明の更新計画がこれまで以上に重要になります。

蛍光ランプと言っても、直管形、環形、コンパクト形、電球形など複数の種類があり、それぞれ製造・輸出入禁止の開始時期が異なります。
環境省などが公表している資料では、電球形蛍光ランプは2026年1月1日、コンパクト形蛍光ランプは2027年1月1日から製造・輸出入が禁止されるスケジュールが示されています。
直管形や環形の蛍光ランプについても、三波長形蛍光体を用いる一般的な製品は2027年末までに禁止期限を迎えることが整理されています。
このように、種類ごとに前後はあるものの、一般照明用蛍光ランプ全体としては2027年末を目途に新規供給が終わる方向性が明確になっています。

賃貸マンションやアパートの共用部では、廊下や階段、駐車場、駐輪場など、多くの場所で直管形や環形、コンパクト形の蛍光ランプが使われています。
これらのランプが順次製造・輸出入禁止となると、交換用ランプの調達が難しくなり、急に在庫が確保できなくなるおそれがあります。
照明が切れたままの状態が長引けば、防犯性や安全性が低下し、入居者からの苦情や物件の評価低下につながるリスクも高まります。
したがって、共用部の蛍光灯をいつまで使用し、どのタイミングでLED照明へ切り替えるかを、あらかじめ計画しておくことが大家にとって重要な課題になっています。

大家が押さえるべきLED化の基本メリット

まず、共用部を蛍光灯からLEDへ切り替える最大のメリットは、電気代の削減効果です。
環境省の資料によると、同程度の明るさで比較した場合、LED照明の消費電力は蛍光灯のおよそ半分とされています。
共用部は長時間点灯することが多いため、この差が年間の電力使用量と電気料金にそのまま反映されます。
共用部の電気代は管理費の中でも割合が大きいことが多く、LED化による削減分は、将来の修繕費積立や設備更新費に回すことができます。

次に、LEDは寿命が長く、交換頻度を抑えられる点が大きな利点です。
一般社団法人日本照明工業会の資料では、LEDは従来の光源と比べて長寿命であり、光束維持率の観点からも約40,000時間を目安とした設計が示されています。
共用部照明は高所作業となることが多く、交換には脚立や専門業者への依頼が必要になる場合があります。
LED化によって交換回数が減れば、そのたびの作業費や手配の手間が軽減され、長期的にはトータルコストの抑制につながります。

さらに、LED化は省エネと脱炭素への貢献という面でも重要です。
環境省は、事業所や建物における温室効果ガス削減対策の一つとして、LED照明の導入を効果的な手法として位置付けています。
共用部の電力使用量が減れば、その分だけ二酸化炭素排出量も削減されるため、環境配慮型の物件として入居希望者に良い印象を与えることができます。
省エネへの取り組みを積極的に行う姿勢は、管理体制への信頼感にもつながり、長期的な入居促進や物件価値の維持にも寄与しやすくなります。

共用部をLED化する際の技術的な注意点

まず確認したいのは、現在取り付けられている蛍光灯器具に、そのまま使用できるLEDランプかどうかという点です。
直管や環形のLEDランプには、既存の安定器をそのまま利用する方式と、安定器をバイパスして直結配線に変更する方式など、複数の点灯方式があります。
一方で、一般社団法人日本照明工業会は、安全性の観点から、蛍光灯器具にランプだけを差し替えるのではなく、原則として器具ごとのLED照明器具への更新を推奨しています。
そのため、共用部をLED化する際には、カタログや取扱説明書で対応する器具の種類や工事方法を事前に確認し、無理な流用を避けることが重要です。

次に、安定器や配線方法など、電気的な条件の違いに注意する必要があります。
蛍光灯を点灯させる安定器には、グロースタータ方式、ラピッドスタート方式、インバータ方式などがあり、安定器の種類とLEDランプの給電方式の組み合わせが不適切な場合、電子部品の異常加熱につながるおそれがあるとされています。
また、密閉形の器具や、防雨形・防塵形器具、非常用照明などは、熱のこもり方や点灯条件が厳しく、対応が明記されたLED機種でなければ、安全性や寿命が大きく損なわれる可能性があります。
したがって、共用廊下や階段、駐車場などで使われている器具の種類や設置環境を整理し、それぞれに適合するLED照明器具を選定することが、安全面での大切なポイントになります。

さらに、誤った組み合わせや不適切な改造工事により、発煙や発火に至った事故事例が各種公的機関から公表されているため、点検と確認の進め方にも注意が必要です。
消費者庁や製品評価技術基盤機構などは、蛍光灯器具に直管LEDランプを取り付けた際、安定器を残したまま配線条件が合わずに異常発熱が生じたケースや、安定器を外す直結工事後に誤って蛍光ランプを取り付けて事故につながったケースを紹介し、警鐘を鳴らしています。
このようなリスクを避けるためには、器具の使用年数や内部の劣化状況を確認し、おおむね10年以上使用している器具は、内部配線をいじるのではなく、器具ごとLED照明器具に更新する判断が有効とされています。
共用部のLED化を進める際は、定期点検の機会を活用しながら、器具の種類、使用年数、設置環境を一覧化し、計画的に更新していく体制づくりが望ましいです。

2027年までのスケジュールと賃貸オーナーの実務対応

まずは、共用部で使用している蛍光灯の現状把握から始めることが重要です。
器具ごとに設置場所、ランプの形状や本数、点灯時間帯を整理し、年間の交換本数や電気料金明細と合わせて一覧にすると、LED化による効果が具体的に見えてきます。
そのうえで、2027年末までに一般照明用蛍光ランプの製造・輸出入が段階的に廃止されるスケジュールを意識しながら、いつまでにどの範囲をLED化するか、概ねの完了期限を決めておくことが大切です。
最後に、想定する工事内容と完了時期を踏まえて、年度ごとの予算枠を概算し、資金計画に落とし込んでおくと安心です。

次に、共用部のLED化は、空室対策や大規模修繕の予定と重ねて進めると効率的です。
共用廊下や階段の壁面補修、外壁改修、防水工事などを行う際は、同時に照明器具の交換や配線の見直しを行うことで、足場や養生の費用をまとめられる可能性があります。
また、長時間点灯する共用部分を優先的にLED化することで、電気料金の削減効果が早期に現れ、募集図面や案内時にも「省エネで明るい共用部」として訴求しやすくなります。
こうした計画を賃貸経営全体の修繕サイクルと結び付けることで、無理のないスケジュールと支出配分が実現しやすくなります。

さらに、実際に工事を進める段階では、複数社から見積りを取得し、内容を丁寧に比較検討することが欠かせません。
見積書では、既存器具をそのまま利用するのか器具ごと交換するのか、安定器の処理方法、非常用照明や防犯灯の扱い、廃棄物処理費用の有無などを具体的な項目で確認する必要があります。
また、共用部分は入居者の安全に直結するため、電気工事士による施工体制や、工事後の保証期間・不具合時の対応窓口についても、事前に説明を受けておくと安心です。
これらの点を整理したうえで、全体計画の初期段階から専門家へ相談し、2027年末までの規制スケジュールと物件の実情を踏まえた具体的な実施時期と工事範囲を一緒に検討していくことが望ましい対応と言えます。

まとめ

共用部の蛍光灯は、2027年末までの規制強化により、交換ランプの調達が難しくなるリスクがあります。
早めにLED化を進めることで、電気代や交換作業の負担を抑えつつ、建物全体のイメージアップにもつながります。
当社では、現在の器具の状態確認から、適切なLEDの選定、工事計画、見積りまで一括サポートが可能です。
「うちの共用部はどう進めるべきか」を知りたい大家の方は、まずはお気軽にお問い合わせください。